Условия сделки с жильем для многодетной семьи из Туапсе вызвали сомнения у юристов

НАСТОЯЩИЙ МАТЕРИАЛ (ИНФОРМАЦИЯ) ПРОИЗВЕДЕН И РАСПРОСТРАНЕН ИНОСТРАННЫМ АГЕНТОМ ООО "МЕМО", ЛИБО КАСАЕТСЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ИНОСТРАННОГО АГЕНТА ООО "МЕМО".

Многодетные супруги из Туапсе получили договор купли-продажи обещанной властями квартиры. Юристы обратили внимание, что деньги на недвижимость пожертвованы меценатом на неизвестных покупателям условиях, а администрация, которую суд обязал предоставить семье жилье, в сделке не участвовала.

Как писал "Кавказский узел", 21 августа власти сообщили многодетной семье туапсинцев Сергея Карташова и Татьяны Пименовой, что некий меценат готов приобрести для них четырехкомнатную квартиру стоимостью 15 миллионов рублей. Оформление покупки и последующего дарения жилья было запланировано на 24 августа, но в намеченный день не состоялось.

4 ноября супруги Татьяна Пименова и Сергей Карташов получили подписанный всеми сторонами договор купли-продажи квартиры стоимостью 15 миллионов рублей. До новоселья, однако, остается еще один этап: перечисление благотворительным фондом денег продавцам. Согласно договору, окончательные расчеты и передача ключей должны состояться до 30 ноября 2026 года.

«Мы безмерно счастливы, договор на руках. Следующий этап, как нам рассказали, это перевод денежных средств со счета благотворительной организации продавцам. На сегодняшний день это пока не сделано, но обещано сделать в ближайшие дни», - рассказала Татьяна Пименова корреспонденту «Кавказского узла».

Она показала договор от 27 октября 2026 года, согласно которому объектом сделки является квартира общей площадью 155,3 кв. м, расположенная в центре Туапсе. Покупателем указана Татьяна Пименова, а продавцами - два собственника, владеющие квартирой в равных долях. В договоре указаны супруги Владимир Васильевич, 78 лет, и Екатерина Владимировна, 52 года.

Вторая собственница при оформлении сделки не присутствовала. Ее интересы представлял пожилой супруг на основании доверенности, оформленной у нотариуса в Санкт-Петербурге. Из договора следует, что оба продавца получили право собственности на квартиру в апреле 2004 года на основании акта приемки в эксплуатацию и постановления главы Туапсе от 20 апреля 2004 года. Квартира отчуждается свободной от зарегистрированных и проживающих в ней третьих лиц с обоюдного согласия супружеской пары, говорится в договоре.

Третьей стороной договора выступает благотворительный фонд поддержки и развития молодежи «Открывая энергию», зарегистрированный 26 мая 2023 года в Краснодаре, в лице исполнительного директора Сергея Мальцева. Именно фонд должен перечислить продавцам 15 миллионов рублей за счет целевого благотворительного пожертвования по договору от 23 сентября. Однако, по словам Пименовой, этот договор она не видела и не получала.

Таким образом, покупателем недвижимости становится мать семейства, но собственные средства на приобретение квартиры она не предоставляет. Оплату берет на себя благотворительная организация, представляющая интересы неизвестного мецената. Расчеты предусмотрены через два банковских аккредитива с перечислением денег на счета продавцов. Раскрытие аккредитивов должно произойти после регистрации перехода к Пименовой права собственности на квартиру. При этом в договоре предусмотрено, что продавцы не получают залогового права на квартиру до ее полной оплаты. Право собственности покупательницы возникает после государственной регистрации перехода права в ЕГРН.

Именно сочетание этих условий вызвало наибольшие вопросы у опрошенных "Кавказским узлом" юристов, специализирующихся в том числе на жилищных и социальных вопросах.

Почему юристы считают сделку рискованной

Специалисты обратили внимание на несколько обстоятельств: непосредственный благотворитель не является стороной сделки, покупателем указана женщина, не располагающая собственными средствами для оплаты квартиры, а обязательства фонда по перечислению денег требуют отдельной проверки. По мнению юристов, при такой конструкции договора многодетной семье и продавцам необходимы дополнительные гарантии чистоты сделки.

В частности, адвокат Ирина Желтухина обратила внимание на использование банковских аккредитивов, которые позволяют организовать расчеты при выполнении заранее установленных условий. Однако, по ее мнению, существенный риск связан со сроками их действия. Если переход права собственности зарегистрируют, но необходимые документы для раскрытия аккредитивов не будут представлены банку до истечения срока, продавцы могут не получить деньги.

Желтухина также считает необходимым проверить наличие у фонда права направлять средства на приобретение жилья для конкретной семьи. Она указала на необходимость изучить договор целевого пожертвования, поскольку именно он определяет назначение переданных фонду денег.

Юрист Инна Пагаева назвала конструкцию сделки «юридически небезупречной» и обратила внимание на «отсутствие администрации среди сторон договора», хотя суд обязал именно администрацию предоставить многодетной семье жилье.

По словам Пагаевой, покупательницей является Татьяна Пименова, а значит, необходимо четко определить, кто несет обязательство по оплате квартиры и какие требования продавцы смогут предъявить, если фонд не перечислит деньги. Пагаева считает, что без изучения договора пожертвования нельзя установить, насколько надежно обеспечено финансирование.

«Важно выяснить, кто предоставил 15 миллионов рублей, на каких условиях они переданы фонду и действительно ли средства зарезервированы для оплаты квартиры», - подчеркнула юрист. Отдельный риск, по ее оценке, связан с тем, что семья может получить право собственности на квартиру, но столкнуться с претензиями продавцов, если оплата не состоится.

Юрист и общественный защитник Александр Баталин также считает, что участие фонда вместо непосредственного благотворителя делает финансовую конструкцию менее прозрачной. По его мнению, необходимо установить, кто фактически предоставляет деньги, какие обязательства принимает на себя фонд и кто будет отвечать за срыв расчетов. Баталин полагает, что непосредственное участие мецената в финансировании позволило бы сделать механизм оплаты понятнее для всех сторон.

В свою очередь юрист Елена Павлова обратила внимание на пункт договора, в котором продавцы подтверждают, что не участвуют в так называемых операциях силовых структур, в ходе которых им обещаны государственные награды и возврат проданной недвижимости. Также они заверяют, что не намерены передавать полученные деньги третьим лицам, участвовавшим в подобных операциях.

По мнению Павловой, такие формулировки связаны с распространенными мошенническими схемами, когда собственников недвижимости убеждают продавать жилье под предлогом участия в секретных операциях правоохранительных органов. Юрист считает, что сам по себе этот пункт не свидетельствует о незаконности сделки, однако с учетом пожилого возраста одного из продавцов и оформления доверенности обстоятельства заключения договора заслуживают внимания.

Что может произойти, если деньги не поступят

Наиболее серьезный риск, который выделяют специалисты, связан с последовательностью расчетов. Согласно договору, сначала регистрируется переход права собственности к Татьяне Пименовой, а затем продавцы должны получить деньги через аккредитивы. При этом стороны исключили возникновение залога квартиры в пользу продавцов до полной оплаты. Это означает, что в случае несостоявшихся расчетов продавцы могут остаться без недвижимости и без денег, и им придется добиваться исполнения обязательств в судебном порядке.

Для покупательницы ситуация также может оказаться сложной. Если обязательство по оплате квартиры юридически возложено на нее, а благотворительный фонд не перечислит средства, возникнет вопрос о ее ответственности перед продавцами. Возможность предъявления самостоятельных требований к фонду зависит от содержания договора и конкретных обязательств, которые он на себя принял.

Еще один вопрос, на который обратили внимание юристы, - это судьба целевого пожертвования. Если деньги переданы фонду на приобретение квартиры для конкретной семьи, то организация обязана соблюдать назначение средств. Однако условия их предоставления и перечисления необходимо проверять по самому договору пожертвования. Поэтому наличие подписанного договора купли-продажи еще не означает, что финансовая сторона сделки гарантированно завершится.

Отдельный вопрос, который остается открытым, касается роли администрации Туапсинского муниципального округа. Именно муниципальные власти были обязаны обеспечить семье жилье по судебному решению 2023 года. Однако администрация не выступает стороной нового договора купли-продажи. Вся финансовая конструкция построена вокруг покупательницы, благотворительного фонда и продавцов.

При этом ранее семья заключила договоренности с администрацией о предоставлении жилья в рамках договора долевого участия в строительстве, а исполнительное производство было окончено.

«Поэтому необходимо установить, как приобретение квартиры за счет частного благотворительного финансирования соотносится с этими договоренностями и какие обязательства администрации считаются исполненными. Само по себе участие мецената в приобретении недвижимости не свидетельствует о нарушении закона. Однако частная благотворительная помощь и исполнение обязательств муниципалитета по судебному акту - разные юридические вопросы», - отметила Ирина Желтухина.

Комментариев от представителей администрации Туапсинского муниципального округа относительно ситуации корреспонденту "Кавказского узла" получить не удалось.